בשנים הקרובות בהשפעת פרויקט המטרו, שוק הנדל"ן בישראל עומד בפני מהפכה, שתשנה את פני החיים בישראל. באקדמיה למטרו תמצאו את כל הידע המקצועי, העדכונים והתובנות על המהפכה הצפויה והשפעותיה על שוק הנדל"ן.
האקדמיה למטרו הינה מרכז הידע המוביל בישראל להכשרה, ייעוץ וליווי בתחומי המקרקעין שבסביבת פרויקט המטרו והמושפעים ממנו. האקדמיה למטרו נוסדה על ידי צוות רב תחומי של מומחים בקשת רחבה של תחומים בשוק הנדל"ן באזורי המטרו. זאת על מנת להעניק ידע ואפשרויות לכל בעלי העניין בתחום המטרו לשמור על זכויותיהם, וכמו כן לשפרן ולהינות מהן באופן מיטבי. האקדמיה מיועדת ליזמים ומשקיעי נדל"ן המחפשים הזדמנויות חדשות, בעלי נכסים לאורך תוואי המטרו המבקשים , אנשי מקצוע ויעצים בתחום הנדל"ן, התכנון והבניה, ואנשי עסקים ומתעניינים בעתיד שוק הנדל"ן בישראל.
מידע חיוני והכוונה משפטית לבעלי נכסים ועסקים בתוואי המטרו.
יצירת רשת מקצועית בתחום התחבורה, התכנון העירוני והנדל"ן.
וקבלו – ללא תשלום – עדכונים שוטפים על תכניות המטרו והשפעתן על שוק הנדל"ן, הזדמנויות השקעה סביב תחנות המטרו, שינויי תב"ע ותכנון, מידע חשוב לבעלי נכסים והזמנות להרצאות ואירועים מקצועיים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם:
הקלידו את כתובתכם בתיבת החיפוש והוסיפו את שכבת ‘תמ"א 70 מופקדת
בדקו האם הנכס שלכם בתוך הקו הכחול
(שטח מסומן בקווים כחולים)
בעידן של שינויים מהירים בתחומי התחבורה הציבורית והנדל"ן, האקדמיה למטרו מובילה את הדרך בהבנת העתיד התחבורתי והנדל"ני של ישראל. בין אם אתם אנשי מקצוע, יזמים, בעלי זכויות או אזרחים מתעניינים – יש לנו מה ללמד אתכם על פרויקט המטרו והשפעתו המקיפה.
הצטרפו וקבלו עדכונים שוטפים ללא תשלום על תכניות המטרו העדכניות והשפעתן על שוק הנדל"ן, הזדמנויות השקעה באזורי המטרו, שינויי תב"ע ותכנון, מידע חשוב לבעלי נכסים והזמנות להרצאות ואירועים מקצועיים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם:
כאשר מקבלים מחברת נת"ע הודעת הפקעה מטרו, הצעד הראשון הוא לא לחתום על שום מסמך מבלי לקבל ייעוץ מקצועי. פיצויי הפקעה מטרו יכולים להיות משמעותיים ביותר, ולכן חיוני להבין את זכויותיכם המלאות. אנו ממליצים לפנות מיד לעורך דין המומחה בחוקים רלוונטיים כגון חוק המטרו ולשמאי מקרקעין מנוסה. זכרו – יש לכם זכות לתביעת פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 ואסור לפספס את המועדים החוקיים. במסגרת הודעת הפקעה מטרו, נת"ע מספקת נתונים שחייבים להיבחן מקצועית על ידי עורך דין ושמאי מומחי מטרו. לפני מכתב הפקעה נת"ע בודקת נתונים ויש לבצע בדיקות דומות גם על ידי מקבל ההפקעה.
פיצוי מוגדל מטרו הוא מסלול שנת"ע מציעה כדי להאיץ את תהליכי ההפקעה. במסלול זה אתם מקבלים תוספת לפיצוי הבסיסי אבל מוותרים על כל זכויות ערעור עתידיות. החלטה זו היא בלתי הפיכה ולכן חיוני לקבל ייעוץ משפטי מטרו מקצועי לפני החתימה. שמאי מטרו מנוסה יוכל להעריך אם ההצעה הוגנת או שמגיע לכם יותר בהליך רגיל.
התמודדות עם נת״ע בהליכי הפקעה דורשת הכנה יסודית וייצוג מקצועי. חשוב לתעד את כל התכתובות, להכין את המסמכים מראש, ולא להסכים לשום דבר ללא ייעוץ משפטי. הליכי הפקעות מטרו מורכבים ונת״ע יש לה צוות משפטי מנוסה. בלי ייצוג מקצועי אתם במצב חלש משמעותית בכל משא ומתן. מכתב הפקעה מטרו הוא מסמך משפטי שמאי שיש לדעת לפרש אותו ולהכיר את לוחות הזמנים וההליכים הרלוונטיים לגביו. עורך דין מומחה הפקעות בעל מומחיות במטרו יכול לסייע בניהול ההליך, יחד עם שמאי מתאים. יש לזכור כי מבחינת נת"ע מכתב הפקעה מטרו הינו הפעולה היחידה הנדרשת להפקעה, וככל ולא מתנגדים במועד היא הופכת סופית וחלוטה.
תביעת סעיף 197 היא תביעת פיצוי על ירידת ערך נכס בגין אישור תוכניות המטרו. זוהי תביעה נפרדת מפיצויי ההפקעה עצמה, והיא חייבת להיות מוגשת בתוך המועדים החוקיים. וועדת הפיצויים למיזם המטרו דנה בתביעות אלו במקום הוועדות המקומיות הרגילות. התביעה מתייחסת לנזק שנגרם לנכס עוד לפני ההפקעה בפועל.
ערעור על היטל השבחה מטרו נעשה דרך הגשת השגה לוועדת ערר או שמאי מכריע שיבחן מחדש את חישוב ההשבחה. שמאי מקרקעין מטרו מומחה יכול לעזור בהפחתת תשלום היטל ההשבחה ומס המטרו ואף לאפסם לחלוטין, מקרים אלו מתאפשרים לעיתים עקב טעויות בחישוב, הערכת יתר של הזכויות החדשות או התעלמות ממגבלות תכנון. התהליך דורש מומחיות גבוהה והכרה מעמיקה בתחום. עורך דין מומחה מטרו יכול לנהל יחד עם השמאי המתאים את ההליך המתאים לקבלת הפיצויים באופן אופטימלי.
פיצוי הפקעה מטרו ניתן כאשר נת"ע לוקחת בעלות על הנכס עצמו לצרכי המטרו. פיצוי ירידת ערך סעיף 197 ניתן כאשר הנכס נשאר בבעלותכם אבל ירד בערכו בגלל אישור תכנית – למשל בגלל הפקעות צפויות, קרבה לתחנה או שינויים בסביבה. שני הפיצויים יכולים להתקיים במקביל ודורשים הליכים נפרדים עם מומחים שונים.
פיצוי מוגדל מטרו כולל תוספת של עד 25% מהשומה הבסיסית, אבל מחייב ויתור על כל זכויות ערעור עתידיות. ההחלטה תלויה בהערכה מקצועית של השמאות – האם היא משקפת את השווי האמיתי של הנכס. עורך דין מומחה הפקעות מטרו בתיאום עם שמאי מטרו מנוסה יכולים להעריך אם הסכום הוגן או שיש פוטנציאל לפיצוי גבוה יותר בהליך רגיל.
פיצוי הפקעה מטרו ניתן כאשר נת"ע לוקחת בעלות על הנכס עצמו לצרכי המטרו. פיצוי ירידת ערך סעיף 197 ניתן כאשר הנכס נשאר בבעלותכם אבל ירד בערכו בגלל אישור תכנית – למשל בגלל הפקעות צפויות, קרבה לתחנה או שינויים בסביבה. שני הפיצויים יכולים להתקיים במקביל ודורשים הליכים נפרדים עם מומחים שונים.
תמ״א 70 היא תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו. התוכנית מגדירה זכויות בנייה חדשות סביב תחנות המטרו, עם חלוקה לטבעות השפעה שונות. במסגרת תמ״א 70 זכויות בנייה מחושבות לפי יחס רח״ק (יחס רצפה לקרקע) ויכולות להגדיל משמעותית את ערך הנכס ואת אפשרויות הפיתוח.
רח״ק במטרו (רצפה חלקי קרקע) הוא שיטת החישוב של תמ״א 70 לקביעת נפחי הבנייה הממוצעים המותרים. במסגרת זכויות בנייה חדשות מטרו משפיע כתלות במרחק מהתחנה – מרחב ליבה, טבעת ראשונה, וטבעת שנייה. מרחב הליבה מתוכנן בשלמות ובנפרד, וכל טבעת מקבלת רח״ק מינימלי שונה, כאשר ככל שמתקרבים לתחנה כך הרח"ק גבוה יותר.
היטל השבחה מטרו כולל שני רכיבים – היטל השבחה רגיל לרשות המקומית ומס מטרו נוסף למדינה. חישוב היטל השבחה מטרו נעשה לפי ההפרש בין שווי הקרקע לפני ואחרי קבלת הזכויות החדשות. קיימת הטבה זמנית בשיעור מס המטרו למי שמוציא היתר בנייה במהירות, אחרת השיעורים גבוהים יותר
מתחם דיפו מטרו הוא מרכז התחזוקה של המטרו והוא מתוכנן כפרויקט עירוב שימושים ענק. בעלי קרקע במתחמים אלו יכולים לבחור בין אפשרויות שונות: פיצוי כספי, השתתפות ברווחים העתידיים, או קבלת זכויות הבנייה לביצוע עצמי. פרויקטי דיפו מטרו דורשים ייעוץ מקצועי מיוחד בגלל המורכבות הרבה. מתחמי הדיפו אינם רק לעניין החלק התחבורתי אלא גם בעלי השפעה נד"לנית נרחבת.
השקעה בנדל״ן ליד תחנות מטרו היא הזדמנות אבל גם דורשת הבנה מעמיקה של הסיכונים והעלויות. משקיעי נדל״ן מטרו צריכים לשקול את עלויות היטל ההשבחה, מס המטרו, היטלי פיתוח, את לוחות הזמנים של הפרויקט, ואת השינויים התכנוניים הצפויים. התזמון וזיהוי המיקומים הנכונים הם המפתח להצלחה.
תמ"א 70 כבר אושרה בחודש מאי 2025. עם אישורה, בעלי נכסים סביב תחנות המטרו יוכלו לקבל זכויות בנייה משמעותיות לפי מיקום בסביבת טבעות השפעה מטרו השונות על ידי קידום תב"עות. זכויות בנייה חדשות מטרו יגררו גם היטל השבחה גבוה, אבל גם פוטנציאל רווח עצום. חשוב להכין אסטרטגיה מראש עם מומחים.
מתחמי דיפו מטרו הם לא רק מרכזי תחזוקה אלא פרויקטים מעורבים ענקיים שישנו את פני האזור. בעלי קרקע במתחמים מקבלים מספר אפשרויות: פיצוי כספי, השתתפות ברווחים או מימוש זכויות בנייה מטרו. נכסים בסביבת הדיפו עשויים לחוות עליית ערך משמעותית בטווח הארוך, אבל גם הפרעות במהלך הבנייה. פרויקט דיפו מטרו מצריך ייעוץ עורך דין מומחה מטרו וגם שמאי מומחה מטרו בכדי למקסם את הרווח הפוטנציאלי.
עורך דין מטרו צריך להיות מנוסה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, וגם להבין היטב את חוק המטרו החדש והשפעותיו. חפשו עורך דין שטיפל בתיקי הפקעות דומים, מכיר את וועדת הפיצויים למיזם המטרו, ויש לו ניסיון עם תביעות לפי סעיף 197. משרד עורכי דין מטרו מקצועי אמור לעדכן אתכם בכל התפתחות בחקיקה ולייצג אתכם בכל ההליכים המשפטיים. בבחירת עורך דין למטרו יש לקחת בחשבון כי תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 נערכות בערכאה נפרדת, מצריכות ידע נרחב ורב תחומי ומומחיות ייחודית.
שמאי מטרו מנוסה מכיר את הייחודיות של הפרויקט – השפעת קרבה לתחנות, הבדלים בין סוגי קרקע, וההשפעות של תמ״א 70. שמאי מומחה מטרו ידע לזהות רכיבי שווי חשובים כמו פוטנציאל פיתוח עתידי, זכויות בנייה חדשות, או נזקי ירידת ערך מסובכים. שמאות מקרקעין מטרו מצריכה הבנה של חקיקה מיוחדת ותקדימים משפטיים, והם נסקרים פעמים רבות במסגרת שומת מקרקעין במתחמי מטרו.
קורס המטרו היחיד בישראל מועבר על ידי שמאי גולן שבי ועל ידי עורך דין שחר פטל, שני מומחים המובילים בתחום. קורס המטרו המקיף כולל מפגשי זום אינטראקטיביים, מפגש פרונטלי לסיכום, וחבילת כלים דיגיטליים מקצועיים. הדרכת מטרו מקצועית מכסה את כל היבטי חוק המטרו, תמ״א 70, טכניקות שמאות מתקדמות, ומיקסום פיצויים למי שהמטרו משפיע עליו מקצועית. השפעות המטרו על הנדל"ן נסקרות בהרחבה גם הן במסגרת קורס המטרו.
ערעור על פיצויי הפקעה נת״ע מחייב מומחיות מקצועית גבוהה. שמאי מקרקעין מטרו מתמחה יודע לבחון אם השמאי של נת״ע התחשב בכל הגורמים הרלוונטיים. הליך ערעור שמאות מטרו נעשה דרך שמאי מכריע או וועדת ערר, ודורש הכנה מדוקדקת וניתוח מקצועי של השמאות המקורית. במסגרת הליך ערעור עורך דין מטרו מסייע גם הוא להצלחת ההליך.
ייעוץ משפטי ראשוני מטרו כולל בדיקת הודעת ההפקעה, הסבר מפורט על הזכויות, והערכה ראשונית של האפשרויות המשפטיות. ייעוץ ללא התחייבות מאפשר לכם להבין את המצב לפני קבלת החלטות חשובות. עורך דין מומחה הפקעות מטרו ובאופן כללי עורך דין מומחה מטרו יבדוק גם אם יש זכאות לתביעות נוספות ויתווה אסטרטגיה משפטית מתאימה.
רכבת קלה פועלת על פני השטח ברוב המסלול, וזאת כאשר מטרו ישראל הוא מערכת רכבת תחתית שעוברת מתחת לקרקע. קווי מטרו M1 M2 M3 מתוכננים להיות מהירים ויעילים יותר, עם יכולת הסעת נפח נוסעים גדול הרבה יותר. העבודות למטרו מורכבות יותר בגלל הצורך בחפירה תת-קרקעית ובניית תחנות מתחת לאדמה. נדל"ן בקרבת מטרו משפיע לא פחות על המחיר מאשר נדל"ן בקרבת רכבת קלה.
המטרו בגוש דן אמור לחולל שינוי משמעותי בדפוסי התחבורה – הפחתה בעומסי התנועה בכבישים, זמני נסיעה קצרים יותר, וחיבור נוח בין ערים שונות. במהלך עבודות הבנייה צפויות הפרעות ניכרות, אבל התוצאה הסופית אמורה לשפר משמעותית את איכות החיים והנגישות באזור. ליד תחנות מטרו צפויות עבודות בניה ופיתוח בעצימות גבוהה ולזמן רב. האמור נלקח בחשבון במסגרת פיצויי הפקעה מטרו, והם נבחנים במסגרת פיצויי עבודות מטרו. השפעת המטרו על מחירי הנדל"ן הינה משמעותית, ובחינת מחירי נדל"ן ליד תחנת מטרו מצריכה ידע מקצועי מעמיק.
עבודות בנייה מטרו גורמות להפרעות משמעותיות – רעש, אבק, וסגירות כבישים. בעלי עסקים ותושבים יכולים להיות זכאים לקבלת פיצוי בגין הפרעות מטרו אם יוכיחו נזק כלכלי. טיפול בהפרעות מטרו דורש תיעוד מדוקדק, הגשת תביעות במועד, וליווי משפטי מקצועי.
לא כל הנכסים המושפעים מתוואי המטרו מקבלים הודעות הפקעה באופן מיידי. נת״ע עובדת בשלביות ושולחת הודעות לפי לוח זמנים של הפרויקט. בעלי נכסים ליד המטרו שלא קיבלו הודעה עדיין יכולים להיות זכאים לפיצויים שונים. חיוני לבדוק האם הנכס נמצא בתחום תוכניות תת״ל המטרו ולפעול בהתאם למועדים החוקיים. הודעת הפקעה מטרו הינה מסמך משפטי שמאי וחובה לבחון את משמעויותיו על ידי מומחים אלו.
ייעוץ מקצועי מטרו מומלץ במגוון מצבים: אם קיבלתם הודעת הפקעה, אתם שוקלים השקעה באזורי המטרו, יש לכם נכס שעלול לקבל זכויות בנייה נוספות, או אתם אנשי מקצוע שרוצים להתמחות בתחום. ככל שפונים מוקדם יותר, יש יותר אפשרויות ואסטרטגיות זמינות. ייעוץ ראשוני יכול לחסוך הרבה כסף ובעיות בהמשך הדרך. יעוץ מטרו יכול להקיף היבטים שמאיים ומשפטיים.
פרק הזמן להגשת תביעת 197 הוא 3 שנים מיום תחילת התכנית הפוגעת. המועד האחרון להגשת תביעות סעיף 197 למטרו הוא סוף 2025 עבור התכניות שאושרו ב-2022. אם לא תגישו תביעה עד למועד הרלוונטי, הזכות לפיצויי ירידת ערך תתבטל לצמיתות. עורך דין מומחה מטרו יכול להגיש עבורכם תביעה מקצועית שתעצור את מירוץ הזמנים, גם אם בסופו של דבר תבחרו בפיצוי מוגדל מנת"ע. התביעה מצריכה חוות דעת שמאית מקצועית והיכרות עם וועדת הפיצויים למיזם המטרו. ישנם גם מועדים נוספים כתלות בקו המטרו הרלוונטי. ניתן להתייעץ עמנו.
בדיקת זכאות תביעת סעיף 197 מטרו מחייבת בחינה של מיקום הנכס ביחס אל תוכניות תת"ל, השפעת הקרבה לתחנות או לתוואי על שווי הנכס, ובחינת נזקי ירידת ערך פוטנציאליים. שמאי מטרו מנוסה יכול לעשות הערכה ראשונית של הפוטנציאל לפיצוי. חשוב לזכור שהזכות מתיישנת תוך 3 שנים מאישור התכנית, ולכן אסור לדחות את הבדיקה. עורך דין פיצוי מטרו יכול להגיש את התביעה. ניתן להתייעץ עמנו .
השפעת המטרו על מחירי דירות תל אביב תהיה דרמטית – שווי דירות ליד תחנות המטרו צפויות לעלות בערך משמעותית, בעוד שאזורים רחוקים יותר עלולים לחוות ירידה יחסית. מחירי נדל"ן ליד תחנת מטרו כבר מתחילים להשתנות עוד לפני תחילת הבנייה. השקעה נכונה בנדל"ן ליד מטרו עכשיו יכולה להניב רווחים עצומים, אבל דורשת הבנה מעמיקה של הפרויקט.
פינוי בינוי ליד תחנת מטרו יכול לקבל תמריצים משמעותיים מתוך זכויות בניה תמ"א 70 וזכויות בניה תמ"א 38. זכויות בנייה ליד מטרו יכולות להיות גבוהות מהרגיל, מה שיכול להגדיל את כדאיות הפרויקט ליזמים ולדיירים. פרויקטי פינוי בינוי מטרו זוכים גם להקלות היטל השבחה כתלות במהירות האישורים. יזמי התחדשות עירונית מחפשים במיוחד מבנים בסביבת תחנות המטרו בגלל הפוטנציאל הכלכלי העצום.
הזדמנויות התחדשות עירונית מטרו נמצאות בעיקר במבנים ישנים באזורי טבעת ראשונה של תחנות. כהתחלה מומלץ לסקור אחר בניינים שקיבלו היתר בניה לפני שנת 1980 במחק של עד 300 מטר מתחנות מתוכננות. פרויקטי פינוי בינוי ליד מטרו כבר מתחילים להתקדם בערים שונות במרכז הארץ וניתן לראות כי יזמים בתחום התחדשות עירונית מציעים תנאים מועדפים לבעלי דירות באזורים אלו.
תכנון פינוי בינוי מטרו דורש תיאום עם לוחות הזמנים של נת"ע. הפרויקט אינו צריך להיות מוכן לכניסה דווקא כאשר תחנת מטרו נפתחת, כדי למקסם את עליית הערך. יזמי פינוי בינוי מתמחים במטרו כבר עובדים על פרויקטים באזורי קו M1 וקו M2. התכנון כולל דירות דיור מכליל לפי דרישות תמ"א 70 ותשתיות שמתאימות לחיבור למטרו. פינוי בינוי תחנת מטרו יכול גם להיות מותנה בבניית מטרו וחשוב לבחון באמצעות עורך דין מומחה פינוי בינוי מטרו בתיאום עם שמאי מומחה מטרו.
התחדשות עירונית ליד מטרו משנה את פני השכונות באופן דרמטי. מחירי שכירות עולים, עסקים ישנים נסגרים, ואוכלוסייה חדשה מגיעה. בעלי נכסים באזורי מטרו רואים עליית ערך אבל גם שינויים חברתיים. חשוב להבין את ההשפעות לטווח ארוך לפני קבלת החלטות.
הצטרפו וקבלו עדכונים שוטפים ללא תשלום על תכניות המטרו העדכניות והשפעתן על שוק הנדל"ן, הזדמנויות השקעה באזורי המטרו, שינויי תב"ע ותכנון, מידע חשוב לבעלי נכסים והזמנות להרצאות ואירועים מקצועיים.
כל הזכויות שמורות ל-metro-academy.co.il
השאירו פרטים ונחזור אליכם:
