חוות דעת של המשנה ליועמ"שית, עו"ד כרמית יוליס (25.1.26), מציגה מתווה חדש: נת"ע תוכל לרכוש נכסים לאורך תוואי המטרו לפני הפקעה פורמלית, ולשלם "מחיר שוק" שיהווה את פיצוי הפקעה. הרציונל המוצג הוא, שבעלי נכסים מעוניינים בכסף עכשיו, ולא להמתין שנים, כמו גם ודאות וחסכון בעלויות משפטיות. המחיר: ויתור הבעלים על מנגנוני ההגנה החוקיים של הליך ההפקעה. מצידה של נת"ע המתווה מאפשר לרכוש נכסים מיד לאחר אישור התוכנית במקום להמתין שנים להליכי הפקעה, וכך להאיץ את פרויקט המטרו.
המודל החדש: רכישה כחלופה להפקעה
המודל הקיים: תוכנית -> הפקעה (סעיף 5) -> תפיסת חזקה (סעיף 7) -> פיצוי. הליך ממושך.
המודל החדש: אישור תוכנית שמאפשרת איחוד וחלוקה -> רכישה מיידית -> סיום.
יוליס מסבירה: "התכלית היא ההבנה כי רכישה זו היא חלופה להפקעה". בלי הפקעה פורמלית, בלי ערעור אפקטיבי, ובלי הליך מלא.
שלושה תנאים מצטברים
בלי כל אלה המתווה לא חל: (1) קיומה של תוכנית לתשתית המאפשרת איחוד וחלוקה. (2) שימור זכויות וייעוד נדחה. (3) הצהרת נת"ע שהיא מקדמת תוכנית מפורטת – או לפחות "תוכנית רזה" (תוכנית שכוללת את הקרקע בתחום מתחם לאיחוד וחלוקה בעתיד). זאת בתוספת חוות דעת שמאית שמאשרת ש*אין ירידת ערך*.
אותיות קטנות: הבסיס המשפטי – מי קובע שאין ירידת ערך?
הטענה בחוות הדעת: אם אין ירידת ערך – אין עילת סעיף 197 – ואפשר לדלג ישר לרכישה. זה מבטל את המודל הדו-שלבי הרגיל (פיצוי ירידת ערך, ואז פיצוי הפקעה).
אבל הכל נשען על הנחה אחת: שאכן לא נגרמה ירידת ערך. ומי קובע? השמאי הממשלתי הראשי. שמייצג את המדינה – ולא את הבעלים.
ועוד קצת אותיות קטנות
ראשית, יוליס מציינת שהצורך עלה מהציבור אך לא ברור מי ביקש זאת. אין הליך ציבורי, אין תיעוד. יש מקום להתרשם שזו יוזמה של נת"ע להקל על עצמה. בהליך הרגיל מנגנוני הגנה על הבעלים – כאן הכל תלוי בנת"ע.
שנית, על פי ההצעה השמאי הממשלתי קובע את הכל – ולא מובן היכן נמצא האיזון. כל הרציונל המשפטי נשען על קביעתו ש"אין ירידת ערך". והשאלה היא מי בודק אותו?
שלישית, השאלה הקריטית שיוליס מעלה: "האם נת"ע תהנה מההשבחה מעל לקו?" כלומר: נת"ע קונה במחיר X, מקדמת איחוד וחלוקה, הנכס משתבח ל- X+Y. נת"ע מוכרת או מפתחת – ומרוויחה Y. על כך יוליס כותבת: "סוגיה זו נבחנת בימים אלו". הרשות הציבורית הופכת בכך לשחקן נדל"ני שמרוויח מההשבחה, והבעלים מפסידים אותה. אז לרשום שהסוגיה נבחנת – זה לא מענה מספיק לטעמנו.
התזמון מעורר שאלות
דו"ח מבקר המדינה (דצמבר 2025): ליקויים קשים בניהול הפרויקט, הממונה בנת"ע פוטרה, חוסרים בכוח אדם, בעיות תיאום. ודווקא עכשיו – הקלה משמעותית לנת"ע. קשה להתעלם מסמיכות האירועים.
המשמעות לבעלי נכסים: כסף מהר – אבל במחיר משמעותי לבעלים
היתרון הוא אכן כסף כעת. החסרונות הם מחיר שוק (ללא תמריץ פיצויי הפקעה), קביעתו על ידי השמאי הממשלתי, ויתור על הגנות וערעור, והשבחה עתידית מאיחוד וחלוקה נשארת נכון לעכשיו אצל נת"ע – לא אצל הבעלים. זהו ללא ספק מנגנון שנוח מאוד לרשות, לבעלים קיימות חשיפות שיש לבחון היטב ובכובד ראש.
לתשומת לב הבעלים – אין חובה להסכים
לנת"ע שיקול דעת אם להציע. לבעלים זכות לסרב ולהמתין להפקעה פורמלית עם כל ההגנות. המחיר שישולם בעבור הנכס יכול להיות נמוך, השמאות לא עצמאית, וההשבחה העתידית לא שלכם. כך שהפערים בסכומים עלולים להיות מהותיים מאוד. חובה להיוועץ היטב עם שמאים ועורכי דין המומחים בהפקעות מטרו ובמטרו טרם קבלת החלטה.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או שמאי, ונדרש יעוץ פרטני בכל מקרה לגופו
מקור: חוות דעת המשנה ליועמ"שית עו"ד כרמית יוליס
התמונה נערכה באמצעות AI